不動産売却で心理的瑕疵(かし)が価格に与える影響と告知義務とは?

2021-08-24

不動産売却で心理的瑕疵(かし)が価格に与える影響と告知義務とは?

この記事のハイライト
●心理的瑕疵とはどのようなものかがわかる
●心理的瑕疵と告知義務の関係がわかる
●心理的瑕疵が物件価格にどのように影響を及ぼすかがわかる

不動産を売却するときには、その物件に関する情報を基本的にはすべて買主に伝える必要があります。
あとになって「聞いていなかった」となった場合、契約不適合責任を問われて損害賠償などを求められる可能性があるため注意が必要です。
そして買主に伝えなければならないものは、雨漏りやシロアリ被害など目に見えるものばかりではありません。
目に見えない「心理的瑕疵(かし)」についても、あらかじめ伝えておかなければ、のちのちトラブルになるかもしれません。
今回の記事では、不動産売却における心理的瑕疵とは何か、価格に与える影響や告知義務について解説します。

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却における心理的瑕疵(かし)とは

不動産売却における心理的瑕疵(かし)とは

まずは心理的瑕疵とは何なのか、どのような物件が該当するのかを確認しておきましょう。

そもそも不動産業界における瑕疵(かし)とは

不動産業界における「瑕疵」とは、欠陥や問題を指し、以下の4種類に分類されます。
物理的瑕疵:雨漏りや地盤沈下など不動産そのものに物理的な欠陥が存在する
心理的瑕疵:不動産購入時に買い手が強い心理的抵抗を感じる
環境的瑕疵:騒音や悪臭など不動産を取り巻く環境に問題がある
法的瑕疵:建築基準法や都市計画法違反など法律に反している
瑕疵とはこのように、不動産が「本来あるべき健全な状態にない」ことを指します。
正常な状態にないことから、売却が難しくなることが瑕疵物件の特徴です。
それではこのうち、「心理的瑕疵」の内容を具体的にご紹介します。

心理的瑕疵(かし)物件の例

ご説明したように、心理的瑕疵とは物件を購入するときに、買い手が「知っていたら買わなかった」と心理的抵抗を感じるものを指します。
具体的には以下の2つが該当します。
自殺や事件・事故があったなどの事故物件
過去に自殺や事件、事故があった、いわゆる「事故物件」は心理的瑕疵物件に該当します。
なかでも「自殺」や「殺人事件」に関しては、ほとんどの人が購入を嫌がると考えていいでしょう。
自殺や他殺ではなくても、火災で焼死した、ガス漏れで中毒死したといった、事件性の高い死亡事故があった場合も同じです。
物件内で「不幸な死に方をした」人がいる場合には、事故物件として買主に心理的抵抗を与えてしまいます。
なお建物の中ではなく、敷地内で事件や事故が発生した場合も、基本的には売却のハードルは上がると考えていいでしょう。
インターネット上で悪い口コミが広がっている物件
実際に事件や事故が発生していないにもかかわらず、インターネット上でよくない評判や口コミが広がっている場合も、心理的瑕疵物件とされることがあります。
たとえば素行の悪い住人がいて物件の悪評が立っていたり、不動産の口コミサイトで悪口を書かれたりしているようなケースが該当します。
実際はどうであれ、そこに住むことに心理的抵抗を感じる程度であれば、売却に支障が出る可能性があります。

この記事も読まれています|中古不動産売却における「契約不適合責任」とは?瑕疵担保責任との違いも解説

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却における心理的瑕疵(かし)と告知義務

不動産売却における心理的瑕疵(かし)と告知義務

不動産を売却するときには、心理的瑕疵については買主に対して「告知義務」が生じます。
ここからは心理的瑕疵と告知義務について解説します。

不動産売却における告知義務とは

「告知義務」とは、不動産の売買や賃貸の取引をする際、瑕疵物件である場合にそのことを買主や入居希望者に伝える宅建業法で定められた義務のことです。
書面に残すために、通常は重要事項説明書に記載して、物件の購入希望者に説明します。
告知しなかった場合、契約不適合責任を問われ、あとから買主に損賠賠償を請求されたり契約解除されたりする可能性があるので注意が必要です。

自然死や孤独死に告知義務はあるの?

自殺や他殺が心理的瑕疵物件になるのはわかりますが、自然死や孤独死はどうなるのだろう?告知義務は発生するの?と疑問に感じた人もいるのではないでしょうか。
近年病院で死を迎える人が増えましたが、自宅で自然死する人も少なくはありません。
病気による自然死については、事件性がないことから、事故物件には該当しないため告知義務はないとするのが一般的です。
しかし同じ自然死でも、一人暮らしのお年寄りが死亡して、長い間発見されなかった孤独死になると状況は異なります。
発見が遅れ、警察や救急車が呼ばれるような事態となり、ご近所にも孤独死したことが知れ渡っているようなケースでは、告知義務が生じます。
自然死だからと黙って売却し、あとから買主がご近所の話で事実を知ったときに、「知っていたら買わなかったのに」と問題になる可能性があるためです。
このように、自然死や孤独死についてはどこまで告知するかの判断が難しいものです。
基本的には売却を依頼する不動産会社に相談し、判断してもらうようにしましょう。

心理的瑕疵はいつまで告知が必要なの?

事件や事故が発生してから、どれくらいの期間告知義務があるのでしょうか。
告知義務が必要な期間については、以下の2とおりの考え方があります。
発生からの経過年数
売却の場合、一般的には自殺のケースでは6年程度経過するまでは告知義務が必要とされています。
発生してから所有者が変更されたか
事件や事故が発生してから所有者が変わり、さらにその人が売却するときには、告知義務はなくなると考えられています。

基本的には個別に検討する

心理的瑕疵についてはこのように、一定期間経過したり所有者が変わったりすることで告知義務はなくなるのが一般的です。
ただし心理的瑕疵は、人によって受け止め方が異なります。
どれだけ昔の話であっても「教えてほしかった」「知っていたら買わなかったのに」と言われる可能性はあるでしょう。
のちのちのトラブルを避ける意味では、一般的に心理的抵抗を感じると思われる事柄は、正直に伝えておくのが賢明です。

この記事も読まれています|中古不動産売却における「契約不適合責任」とは?瑕疵担保責任との違いも解説

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却において心理的瑕疵(かし)が物件価格に与える影響とは

不動産売却において心理的瑕疵(かし)が物件価格に与える影響とは

心理的瑕疵物件は、相場よりも安くでしか売却できないのが通常です。
購入したいと積極的に考えるひとはまずおらず、価格が下がってはじめて「これだけ安くなるなら」と検討する人が現れると考えておきましょう。
どれくらい安くなるのかは、事件や事故の内容にもよるので一概にはいえません。
自然死や孤独死による事故物件の場合では、一般的に相場価格の1~2割程度安くなるとされています。
自殺なら3割前後、他殺では5割ほど安くなることもあるようです。
しかし駅近で環境がいい、築年数が新しいといったケースでは、それほど下げなくても売却できることもあります。
心理的瑕疵は、人によって受け止め方が異なるためです。
事件や事故があった場合でも、「絶対に購入したくない」と思う人がいる半面、「安くなるならお得だ」と喜んで購入する人もいます。
物件価格をどれくらい下げるかは、売却を依頼する不動産会社に相談して決めましょう。

心理的瑕疵物件は不動産会社の買取も検討しよう

仲介による不動産売却は、一般的な物件であっても3か月~半年ほどかかるのが一般的です。
「そんなに時間をかけたくない」「できるだけ早く手放したい」と考えるのであれば、買取を検討するのもおすすめです。
買取とは、不動産会社に買主になってもらい、直接買い取ってもらうことを指します。
買取の場合、買主の心理的負担を考える必要もなく、早ければ数週間で売却が完了します。
仲介で売却するよりも安くはなってしまいますが、そのぶん仲介手数料も不要になり、告知義務違反で契約不適合責任を問われる心配もありません。

この記事も読まれています|中古不動産売却における「契約不適合責任」とは?瑕疵担保責任との違いも解説

まとめ

心理的瑕疵物件は、買主に対して告知義務があり、違反すると契約不適合責任を問われる可能性があります。
どのような内容に対して告知義務があるのかは一概にいえないため、売却を依頼する不動産会社に相談することが大切です。
できるだけ早く手放したい、と考えるようなら、不動産会社の買取を検討するのもおすすめです。
私たちあさひリアルティでも心理的瑕疵物件の売却や買取のご相談に応じていますので、まずはお問い合わせしてみてください。

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

06-6838-3612

営業時間
9:00~17:00
定休日
年中無休

売却査定

お問い合わせ