農地の売却は難しい?農地が売りづらい理由と売却方法について解説

2022-07-09

農地の売却は難しい?農地が売りづらい理由と売却方法について解説

近年、農家の高齢化・後継者不足が深刻な問題となっており、休耕地や耕作放棄地が増加しています。
こうした農地の売却を考えたとき、その売りづらさと売却手続きの複雑さに驚いた方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、農地売却が難しい理由と売却方法、かかる費用について解説します。
新大阪周辺で農地売却をご検討中の方も、参考にしてみてください。

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農地売却前に知っておきたい!売りづらい理由とは?

農地の売却は宅地と異なり「農地法」により次のような制限があります。

  • 農地は専業農家にしか売却できない
  • 農地を非農家へ売却するには、その地域を管轄する農業委員会または都道府県知事の許可を得て農地を転用しなくてはならない

これらの制限により、農地は自由に売却することができないのです。
ではなぜ農地には売りづらい制限があるのでしょうか。
それは、食料自給率の低い日本において良質な農地の確保は重要なため、国内の食料自給率の維持・向上を目的として農地を守っているからです。

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農地を売却する2つの方法!それぞれの条件とは?

農地を売却する2つの方法と、農地法が定めるそれぞれの条件をご紹介します。
農地の売却方法には「農地のまま売却する方法」と「農地を転用して売却する方法」があります。
また、農地売却の際には以下のようなさまざまな条件があります。
農地のまま売却する場合
農地のまま売却するには、購入者に対して次の条件があります。

  • 50a(アール)以上の農地を所有し、すべての農地で農業を営んでいる
  • 継続的に農業がおこなわれる見通しがあり、必要な人材と機械を所有している

これらの条件を満たした農家または農業生産法人でなければ農地は購入できません。
農地を転用して売却する場合
農地を「田・畑」の地目から「宅地」へ不動産登記で変更して売却する場合は、購入者に対する条件は不要となりますが、次の2つの基準をクリアする必要があります。

  • 営農状況・市街地化の状況の程度に応じた区分ごとに定められた許可要件である「立地基準」
  • 農地転用の確実性や周辺農地などへの被害の防除措置の妥当性などを審査する「一般基準」

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農地売却にかかる費用をご紹介

農地売却には次のような費用がかかります。

  • 農地転用手続き代金
  • 境界が明確でない場合の測量費
  • 不動産会社へ支払う仲介手数料
  • 行政書士へ支払う手数料

そのほかにも、農地売却には次のような税金がかかります。

  • 売買契約書にかかる印紙税
  • 登記変更にかかる登録免許税
  • 売却益を得た場合の譲渡所得税(所得税・住民税)

ただし、農地売却にかかる譲渡所得税は、売却方法により最大5,000万円の特別控除を受けることができます。
売却予定の農地が適用されるかどうか、事前に確認することをおすすめします。

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まとめ

農地転用には多くの条件をクリアする必要がありますが、農地のままより高く売却することが可能です。
まずは所有する農地の状況を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。
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